Получать
новые предложения!

1000 евро за кв. метр — это потолок на ближайшие 15 лет

6 сентября 2010 г.

Опубликованно: ВЕСТИ Сегодня

Заметное оживление рынка недвижимости, о котором регулярно сообщают местные риелторы, — это лишь отчасти правда. Игрокам рынка сегодня как воздух нужны хорошие новости — вроде массовой скупки земель в регионах Латвии или резкого наплыва россиян, желающих получить вид на жительство в обмен на покупку латвийской недвижимости, — считает глава компании Balsts Expert Айгарс Зариньш. 

В итоге компании манипулируют новостями, а продавцы квартир из–за этого живут в иллюзиях о скором возврате вчерашних заоблачных цен на квадратные метры и завышают продажную стоимость жилья на 30–50% от реальной рыночной. Чем сегодня живет рынок недвижимости, когда в Латвию придут казахские и узбекские деньги и как изменятся цены на жилье — в интервью "ДВ" с Айгаром Зариньшем.

Искусственный позитив

— Осенью прошлого года компании по недвижимости уже сообщали о повышенном интересе иностранцев к покупке латвийских сельскохозяйственных и лесных угодий. Потом ажиотаж спал, и неделю назад подобные новости опять появились в СМИ. Так кто скупает нашу землю?

— Все эти сообщения явно преувеличены. То, что в Латвии с 1 июля иностранцы смогут получить вид на жительство после покупки недвижимости, это, конечно, интересно. Но это совершенно не означает, что в Латвию хлынул поток российских, казахских и узбекских денег. Я вижу, что несколько приукрашенная информация часто выгодна посредническим компаниям по недвижимости. А также вовсю стараются сами продавцы, которые ради высокой цены готовы придумывать различные басни про рынок недвижимости. Кстати, что касается земли: шведские и финские инвестиционные фонды считают, что, в отличие от Литвы и Эстонии, цены на латвийскую землю пока завышены и отдача от вложенного капитала не будет привлекательной, для того чтобы в этот сегмент массово хлынули деньги инвесторов.

— Вы так легко говорите о рыночных манипуляциях. Неужели Balsts Expert самому не выгодно поддерживать хорошее реноме рынка недвижимости?

— И нам могло быть это выгодно, но это не лучший способ для зарабатывания денег, так как искусственно повышается цена. То есть этот рост цены не объясняется реальным количеством сделок, а лишь ожиданиями продавцов своих будущих прибылей. А раз есть необоснованный рост, значит, будет и падение, которое после всего пережитого точно никому не нужно. Про землю, которую якобы скупают иностранцы, тоже слышу много странного: если крестьяне возмущаются, мне непонятно, зачем тогда они ее продают. Мне это напоминает ситуацию начала 90–х, когда национально–радикальные депутаты кричали о том, что дай волю, иностранцы тут скупят всю Латвию. Если крестьяне хотят продать землю, а потом взять ее в аренду, то опять же это их выбор. Не вижу никакой проблемы, скорее какой–то юношеский синдром страха перемен: вон японцы в свое время пол–Нью–Йорка скупили, и ничего, Нью–Йорк с собой не увезли.

— Когда компании по недвижимости говорят о том, что осенью начнется рост рынка недвижимости, стоит ли им верить? Или это опять игра в хорошие цифры?

— Рост рынка на самом деле происходит, и после того что мы пережили за два с половиной года — минус 70% цены на недвижимость, — сейчас кажется, что рынок растет быстро. И, по статистике, Латвия опять попадает в топ стран с самым высоким уровнем прироста цены на жилье. Однако уверен, что того максимума, который мы видели в 2007 году — 1900 евро за квадратный метр для серийного жилья, — Латвия больше никогда не увидит. По крайней мере, это маловероятно.

На 7–8 покупателей — 0,5 продавца

— Какой максимальный рост вы ожидаете?

— Не более 1000 евро за квадратный метр, если мы говорим о серийных проектах. Это не очень приятно понимать тем, кто взял кредит на пике стоимости жилья и купил квартиру, за которую расплачиваться еще 15–20 лет. Хотя кто знает, может быть лет через 15 мы увидим совершенно неожиданный поворот событий, когда на рынок труда войдут сегодняшние школьники. Они могут помнить, что у его папы когда–то были проблемы с кредитами, но реально эти проблемы дети не ощущали на себе. Если посмотреть на рынок недвижимости Америки, то и там были взлеты и падения, но исторический общий рост цен при этом всегда был на протяжении последних 70 лет. Поэтому наш цикл рынка недвижимости — от низшей точки до следующей низшей точки — может быть примерно 10–15 лет, и это в первую очередь будет связано со сменой поколений. Кроме того, не думаю, что скандинавские банки, вкачавшие на наш рынок свои миллиарды и много потерявшие, отважатся на повторный эксперимент ранее чем через 10–15 лет.

— Насколько сегодня расходятся запросы покупателей и продавцов недвижимости?

— Очень сильно, причем около 50% продавцов квартир первоначально выставляют неадекватное предложение. К примеру, просят 800 евро за кв. Метр, при том что квартира реально тянет на 550–600 евро за кв. метр. Спрашиваем, откуда такие цифры? Говорят, а вот сосед тут недавно продал за такую цену или что–то подобное. Запросы продавцов и покупателей и раньше–то не совпадали, но сейчас этот разрыв увеличился. Качественного предложения по рыночной цене 500–550 евро за кв. метр для серийных проектов очень мало. Отсюда и создается большой спрос, который поднимает цены. Психологически человеку очень трудно продать квартиру за 20 тысяч евро, если три года назад он ее купил за 40 тысяч. Включается простая арифметика: я теряю 20 тысяч. Потребитель у нас довольно необразованный и пока не понимает, насколько важно иметь деньги сегодня, а не завтра. Но нужно отдавать себе отчет в том, что стоимость денег сегодня другая и, возможно, правильно вложив эти 20 тысяч, можно отработать свои потери.

— За какую максимальную цену сегодня можно быстро продать квартиру?

— Если продавец ставит цену 550–600 евро за кв. метр, то она продается за 1–2 недели. Если посмотреть на нашу статистику, то в течение недели каждый наш агент в среднем получает около 7–8 потенциальных покупателей и всего 0,5 продавца квартир. То есть покупателей реально намного больше, чем продавцов.

— Каких новых ценовых уровней ждать осенью?

— Оживление рынка будет, и это сейчас чувствуется. Примерно полгода назад из 10 сделок 7 сделок проходило за счет собственных средств человека, то сейчас из 10 сделок 7 происходит с помощью банковского кредита. В основном кредиты дают Dnb Nord и Nordea, причем не только на новые проекты, но и на покупку серийных квартир. На землю кредитов банки пока не дают.


— На каком ценовом уровне, на ваш взгляд, банки начнут выводить на рынок отобранное жилье?Без рывков

— Понятно, что сейчас ни один банк не станет выбрасывать на рынок квартиры. Во–первых, это просто невыгодно, так как большая часть ипотеки оформлялась по сделкам 2007 года, когда квартиры покупали по 1500–1900 евро за кв. метр. Во–вторых, банки прекрасно понимают, что будет с ценами при росте предложения. Значит, нужного порога цен они так и не получат. Я думаю, что когда рынок достигнет точки 800–900 евро за кв. метр, тогда банки очень осторожно будут пробовать выводить отобранное жилье. Причем выставлять его будут по 1000–1200 евро за кв. метр, чтобы не создавать ценового давления.

Учитывая все это, я абсолютно не верю в будущие резкие рывки на этом рынке и очередные бумы и "пузыри". 60–80% прироста в год — это совершенно нереально, скорее всего рынок будет расти на 8–15% в год.

— Некоторые эксперты считают, что и 15% в год для нас чересчур много и вполне достаточно для образования новых "пузырей"…

— Если брать наш отскок от дна — это немного, так как фактически мы находимся на позиции "ниже старта". За последние полгода рынок отыграл около 19% своего падения, но сейчас прирост немного затормозился. Нормальный ежегодный прирост рынка может быть 8–15%, не больше. Сегодня у нас все же присутствует некая особая ситуация: много предложений на рынке недвижимости "раздуты" — опять же во многом из–за поднятого ажиотажа вокруг российских инвесторов. Я читал по этой теме статью в "Форбсе", где Рига преподносилась как хорошее место для проживания небогатых миллионеров, которые готовы потратить на покупку недвижимости здесь 400–500 тысяч евро.

Есть, конечно, Германия, которая по ценам очень привлекательна для иностранных инвесторов. Но вопрос — будет ли Рига расти в цене, так как Германия — это в основном рынок аренды и после воссоединения Восточной Германии там так резко вырос жилой фонд, что цена не растет уже 8–10 лет. Латвия, на мой взгляд, имеет по сравнению с Германией больше преимуществ, одно из которых — курорт Юрмала.

— Через вас россияне интересуются покупкой недвижимости в Латвии?

— Пока нет. Но мы приняли решение целенаправленно работать в направлении России, Узбекистана и Казахстана.

— Сколько планируете заключить сделок с иностранцами?

— С Узбекистана, возможно, получим около 5–6 сделок в год. Примерно такой же порядок сделок будет и с Казахстаном, с Россией — около 10–15 сделок в год. Также планируем в ближайшее время активно выходить на рынок Литвы и Эстонии — заключать там партнерские договоры с местными девелоперами о продаже квартир в новых проектах. В одном только Вильнюсе сегодня заключается около 300 сделок в месяц по покупке нового жилья. У нас хорошо если есть 100 сделок. В Латвии жилищное строительство начнется не раньше весны 2011 года. В Эстонии ситуация чуть лучше, там уже начинается новое строительство. Сейчас мы разрабатываем свой концепт, который был бы конкурентоспособным на рынках Эстонии и Литвы. У нас в свое время был очень большой опыт подобной работы, так что навыки не утрачены.

Когда рынок не готов

— При этом у Balsts Expert есть нехорошая история с неплатежеспособностью. (В 2008 году компания Balsts была признана неплатежеспособной, но так как бренд Balsts принадлежал лично Айгару Зариньшу, он создал еще две компании, в названии значится Balsts, и одна из них — Balsts Expert. — Прим. ред). Это не помешает?

— На самом деле это самый лучший опыт, который я когда–либо имел. У нас были большие сложности, и на тот момент у нас не было параллельного бизнеса, с помощью которого мы могли бы хотя бы частично покрывать свои убытки. Затраты были высокими, обороты и объемы падали очень быстро, поэтому выбраться из сложной ситуации было практически невозможно. Признаюсь, было больно. Очень больно. Неожиданно и неприятно.

— Но при этом в одном из интервью вы сказали, что банкротство — это проза жизни, нужно встать, отряхнуться и пойти дальше.

— Когда у Сэма Уолтона (американский бизнесмен, основатель сетей магазинов Wal–Mart и Sam's Club. В период с 1985 г. по 1988 г. журнал Forbes признавал Сэма Уолтона самым богатым человеком Америки. — Прим. ред.) после краха на бирже спросили: как вы себя чувствуете после того, как потеряли 30 миллионов долларов, он сказал: нормально, это всего лишь бумага. Я тоже понимаю, что бизнес — это, по сути, война: либо ты, либо тебя.

— Какие выводы для себя сделали?

— Я прекрасно понимал, что на карту поставлено почти все. Когда–то смотрел интервью с одним автогонщиком, который сказал, что если ты не готов поставить на кон все, что у тебя есть, включая жизнь, ты никогда не выиграешь. В бизнесе то же самое: если в один день ты должен принять трудное решение, ты просто это делаешь. И главное потом — ни о чем не жалеть. А просто делать выводы, например о том, что некоторые вещи в Латвии не работают.

К примеру, нет нужды в филиалах — это большие затраты. Сегодня все компании по недвижимости закрыли свои филиалы. Не нужен был принцип "первого этажа", который стоит дорого, — это в Лондоне по выходным люди гуляют и заходят посмотреть, почем сегодня торгуют недвижимостью. У нас такого нет. Мы первыми в Латвии сделали 12–часовой рабочий день 6 дней в неделю — так мы пытались быть ближе к клиенту. Но в результате это просто были затраты, которые себя не окупали. Сегодня принцип работы другой: быстро, качественно и дешево. Одно я знаю точно: теперь мы все знаем, что такое капитализм. Не по книжкам и фильмам, а по своему опыту. Есть довольно жесткие и даже жестокие вещи, с которыми нам сегодня приходится жить, но от этого мы точно станем сильнее и умнее. Жаль только, что на нас пришелся самый жесткий кризис в Европе.

FacebookDraugiem.lvTwitterYoutubeLinkedin

Искать недвижимость
Действия:
Вид собственности:
Город/Район:
район:
улица:
Количество комнат:
Цена:
от до
Валюта:
Площадь (m²):
от до
Balsts ID: